U heeft een woning met een hypotheek (we gaan er van uit dat dit gelijk is aan de EWS) van €150.000 (€100.000 spaarhypotheek, €50.000 aflossingsvrij).
U besluit een nieuwe woning te kopen, waarvoor de hypotheek €225.000 moet zijn (we veronderstellen dat dit ook de EWS is).

U mag de oude hypotheek meenemen en een nieuwe annuïteiten of lineaire hypotheek sluiten van €75.000.
U kunt ook beslissen de gehele hypotheek over te sluiten bij een andere bank. U heeft de keuze om de hypotheek af te sluiten in de oude samenstelling.

• €100.000 spaar
• € 50.000 aflossingsvrij
• € 75.000 annuïteit of lineair (het nieuwe deel)

Of u kunt besluiten de samenstelling te wijzigen, als u maar in gedachten houdt dat het nieuwe deel (de verhoging) als annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek afsluit.

Ditzelfde geldt bij een verhoging voor onderhoud of verbetering van de woning.

Fiscaal gezien kan dit een verzekering zijn in box 1 of box3.

Een verzekering in box 3 zal waarde opbouwen die bedoeld is voor de aflossing van de eigen woning. Echter strikt gezien bent u fiscaal niet verplicht met de uitkering van de polis de eigen woning schuld (EWS) in te lossen. Een polis of rekening in box 3 heeft zo iets meer vrijheid.
Echter, de waarde van de polis in box 3 dient u, onder bepaalde voorwaarden wel op te tellen bij andere belastbare inkomsten in box 3. Dit kan beteken dat u op enig moment over de waarde van de polis of rekening vermogensrendementsheffing moet gaan betalen(VRH).

Een polis kan ook worden aangemerkt als kapitaalverzekering eigen woning (KEW, SEW voor een bankspaarrekening eigen woning).
Door een polis of rekening aan te merken als KEW of SEW, valt deze polis fiscaal in box 1. Gevolg is dat u over de opgebouwde waarde en de einduitkering (onder beperkende voorwaarden), geen vermogensrendementsheffing (VRH) hoeft te betalen tijdens de looptijd. Houdt er wel rekening mee dat u de uitkering van de polis of rekening alleen mag gebruiken om de EWS mee af te lossen. De vrijheid die de box 3 polis kent is dan dus vervallen.

U heeft tot 1 april 2013 de tijd om een bestaande polis of rekening box 3 alsnog te laten aanmerken las KEW of SEW. Na 1 april aanstaande vervalt deze mogelijkheid.

LET OP: sommige polissen (gesloten vóór en ongewijzigd sinds 14 september 1999) kennen een vrijstelling. Het verdient aanbeveling om, voor omzetting van deze polissen van box 3 naar box 1, u eerst goed te laten informeren!

Als u aan uw hypotheek een verzekering op basis van belegging of een beleggingsrekening eigen woning heeft gekoppeld, dan kunt u deze ook laten aanmerken als KEW of SEW. Hier kan echter een gevaar in zitten. Als de polis op einddatum meer opbrengt dan de restant eigen woning schuld (EWS), dan zal het meerdere belast worden in de loonbelasting

Voorbeeld (vereenvoudigd):
Stel, u bent loonbelasting verschuldigd in de belastingschijf 42%

U heeft een hypotheek van €100.000 (we veronderstellen dat dit ook de EWS is) met daaraan een beleggingspolis. Deze polis loopt nu in box 3. Over de polis betaalt u, indien van toepassing in uw situatie, vermogensrendementsheffing (VRH).

Als u de polis laat omzetten naar box 1 (dus u laat er een KEW van maken), dan betaalt u geen VRH meer.

Stel dat de polis op einddatum nu €90.000 opbrengt, dan lost u van uw hypotheek €90.000 in. Voor het restant zult u een andere manier van inlossen moeten hebben, dan wel zal dit deel aflosvrij door moeten blijven lopen (u blijft dan dus rente betalen)

Maar als de polis €110.000 opbrengt, dan geldt de volgende regel:

U lost uw eigen woning schuld (EWS) in. Daar de polis in box 1 de waarde heeft opgebouwd en u daar dus geen VRH over heeft betaald, zal u over de extra €10.000 die de polis opbrengt loonbelasting moeten betalen. In dit voorbeeld dus €10.000* 42%=€4200

Indien u nu zou besluiten dat u dit deel alsnog wilt gaan aflossen door middel van een waarde opbouwende verzekering of bankspaarrekening eigen woning, dan moet u zich het volgende realiseren:

U kunt alsnog besluiten een polis of rekening af te sluiten, die de waarde van (een deel van) de aflosvrije hypotheek gaat opbouwen.
Als u dit doet vóór 1 april 2013, dan kan deze polis of rekening nog worden aangemerkt als KEW of SEW. De polis kan dan de waarde opbouwen in box 1 en over de waarde behoeft u geen VRH te betalen.
Polissen of rekeningen gesloten na 1 april 2013 kunnen alleen nog worden opgemaakt in box 3.

Let op, bij hypotheken waaraan een verzekering op basis van beleggingen of een spaarrekening op basis van beleggingen is gekoppeld, zal de eindopbrengst altijd onzeker zijn. Deze is immers afhankelijk van de onzekere resultaten. Ook bij deze hypotheken bestaat dus de kans, dat er een restschuld zal overblijven op einddatum.

Bijvoorbeeld naar een polis met een zekere eindopbrengst. Houdt u er rekening mee dat ook hiervoor geldt, dat u dit dan vóór 1 april 2013 geregeld dient te hebben, als u wilt dat de nieuwe polis of rekening wordt aangemerkt als KEW of SEW.

Voor alle bestaande hypotheken geldt dat u, uiteraard binnen de voorwaarden van de geldgever, de hypotheek deels kunt inlossen. Ook daarmee daalt de schuld en de kans op restschuld. Ook kunt u na 1 april nog wijzigen, alleen zal dit dan niet kunnen onder de hierboven geschetste mogelijkheden.

Voor alle hypotheken, oud en nieuw, geldt dat de maximale teruggaaf over de aftrekbare rente gaat wijzigen. Op dit moment zijn er simpel gezegd 3 belastingschijven. Afhankelijk van de persoonlijke situatie vindt belastingheffing plaats in (opvolgend en afgerond) de 37%, 42% of 52% schijf

Vereenvoudigd voorbeeld:
Stel dat uw belastbaar inkomen volledig in het hoogste belastingtarief valt, de 52% schijf.

Uit de belastingaangifte blijkt dat een aftrek eigen woning heeft van €5000, dan zal u aan belastingteruggaaf over de betaalde hypotheekrente eigen woning schuld terug ontvangen €5000*52%= €2600

Vanaf 1 januari 2014 zal het maximale percentage waarover teruggaaf plaatsvindt langzaamaan worden afgebouwd. Dit zal dalen met 0.5% per jaar, om uiteindelijk uit te komen op 38%.

Voorbeeld vervolg:
Zelfde situatie, over 2024

De gegevens zijn ongewijzigd. In plaats van €2600 teruggaaf zal deze over 2024 zijn:

€5000* 47%=€2350

Immers, het maximale teruggaaf tarief is 10 jaar met 0.5% gedaald.

Afhankelijk van uw situatie kan u dus na 2014 te maken krijgen met deze regeling.